Зависимость российского рынка первичной недвижимости от игроков малого масштаба постепенно усиливается. Об этом «Стройгазете» сообщили аналитики премии Urban, уточнив, что с начала 2026 года такие застройщики согласовали документы на строительство почти 2 млн кв. метров жилья, а их доля на рынке увеличилась с 22% до 27%.
Согласно результатам исследования, за I полугодие 2026 года разрешительная документация была выдана почти 900 застройщикам, из которых 375 ведут объекты, совокупный метраж которых ограничен 10 тыс. кв. метров. В общей сложности застройщики малого масштаба сформировали задел на 1,85 млн «квадратов» жилой недвижимости – это 9,5% от общего объема полученных разрешений на строительство (РНС). В отдельных частях России их доля существенно выше: в Северо-Кавказском, Приволжском и Сибирском федеральных округах она составляет 11-13%, а в Дальневосточном – 20,7%. Еще 250 компаний получили разрешение на строительство объектов площадью 10-20 тыс. кв. метров – их доля равняется 17,5%.
Таким образом, главными акторами рынка недвижимости в 2026 году выступают фирмы среднего масштаба (или приближающиеся к таковым) – на них приходится 27,5% согласованных жилых площадей. Рыночная доля нескольких десятков более мощных структур (50-100 тыс. кв. метров в РНС) измеряется в 20%.
Эксперты отметили, что важной особенностью 2026 года стало уменьшение удельного веса крупных и сверхкрупных компаний в структуре нового строительства. При пересчете на квадратные метры их суммарный вклад сводится к 25,5% вместо 39,2% в 2025 году. Вместе с тем, консолидированные показатели всех прочих групп застройщиков, наоборот, выросли: на 1 п.п. у самых маленьких застройщиков, на 4 п.п. – у компаний с объектами на 10-20 тыс. кв. метров, на 6,9 п.п. – в категории игроков с домами на 20-50 тыс. «квадратов» и на 1,8 п.п. – среди девелоперов с проектами на 50-100 тыс. кв. метров.
Описанное перераспределение способствовало сокращению жилого метража, который приходится на одного девелопера. В 2025 году это значение равнялось 26 тыс. кв. метров. Показатель текущего сезона – 22 тыс. кв. метров (-15,4% в годовой динамике) с разбросом от 12,2 тыс. «квадратов» на каждого девелопера на Дальнем Востоке до 29,3 тыс. кв. метров на юге страны.
Аналитики рассказали, что на уровне регионов активнее всего малые застройщики проявили себя в Ярославской области. С начала года они взяли на себя обязательство по запуску 70,1 тыс. кв. метров жилья – четверть от общего показателя в регионе. Затем следует Челябинская область (55,8 тыс. кв. метров, доля – 18,9%) и Ставропольский край (54,6 тыс. кв. метров, 8,7%).
В целом логика девелоперского бизнеса такова, что местные игроки наиболее продуктивны там, где федеральные гиганты отсутствуют или их совсем мало. В Чувашии, Калужской и Вологодской областях они обеспечивают примерно треть нового строительства, в Якутии – половину, а в Курганской области – вовсе 80%. Но встречаются исключения – такие, как Приморский край. Агломерация Владивостока не испытывает недостатка в известных строительных брендах, но пятая часть жилья новейшего поколения (53,9 тыс. кв. метров) здесь принадлежит небольшим фирмам.
Генеральный директор проектов URBAN Ольга Хасанова описывает ситуацию с локальными компаниями как парадоксальную. «С одной стороны, они очень уязвимы из-за отсутствия лоббистского потенциала, серьезных финансовых резервов и возможности занять сильную позицию в переговорах с банками. Но вместе с тем у малых игроков нет и жесткой системы обязательств, зато есть достаточно удобные ниши и ясное понимание условий местного рынка», — прокомментировала она.
Эксперт добавила, что обычно перед небольшими застройщиками стоят достаточно скромные задачи – удовлетворить «естественный» спрос в маленьком городе или поселке. На практике это означает реализацию одной-двух сотен лотов, что гораздо проще, чем распродать целый квартал на тысячу с лишним квартир. Кроме того, они несут меньшие издержки на инфраструктуру, логистику и само строительство, а также обладают большей гибкостью и адаптивностью. «Указанная комбинация факторов в итоге делает локальных застройщиков более устойчивыми перед лицом будущих испытаний, чем компании среднего и даже крупного масштаба», — подытожила она.
Ранее «Стройгазета» сообщала, что по итогам 2025 года сальдированный финансовый результат строительной отрасли составил 400 млрд рублей. Прибыль застройщиков за год выросла в 2,7 раза.
