Архитектура

Как принять квартиру в новостройке и не пропустить дефекты, за которые заплатит застройщик

От

17.03.2026

Полчаса проверки с фонариком и уровнем экономят месяцы разбирательств с застройщиком и десятки тысяч на исправлении ошибок

Ключи от новой квартиры в руках, хочется скорее зайти и начать ремонт. Менеджер застройщика торопит: «Подпишите акт, все в порядке». Стоп. Подписанный акт приемки означает, что вы согласны с состоянием квартиры. После подписи добиться исправления дефектов за счет застройщика в разы сложнее. Тридцать минут внимательного осмотра могут сэкономить 100 000-500 000 рублей.

Главное из статьи:

Гарантия застройщика по ФЗ-214: 5 лет на конструктив, 3 года на инженерные системы;
Дефектный акт (смотровой лист) обязывает застройщика устранить недостатки за 45-60 дней;
Без подписания акта приемки квартира не считается переданной, и вы не платите за коммуналку;
Приемку лучше проводить в светлое время суток и брать с собой минимальный набор инструментов.

Что взять с собой

Фонарик (в телефоне подойдет): подсветить углы, ниши, места за батареями.
Уровень или отвес (приложение на телефоне сойдет, но строительный уровень точнее).
Рулетку: проверить площади помещений (бывают расхождения с договором).
Лист бумаги и маркер: вставлять в щели для проверки.
Мел или малярный скотч: отмечать дефекты на стенах.
Бланк дефектного акта (смотровой лист) обычно дает застройщик. Если не дал, составляете свой в свободной форме: адрес, дата, перечень дефектов, подпись. Два экземпляра: один вам, один застройщику.

Окна и балконная дверь

Откройте и закройте каждое окно и балконную дверь. Механизм должен работать плавно, без заеданий. Ручка не должна болтаться. Проверьте все режимы: открытие, откидывание, микропроветривание.

Стеклопакет: не должно быть трещин, сколов, запотевания между стеклами (конденсат внутри стеклопакета означает разгерметизацию, это замена всего стеклопакета за счет застройщика).
Уплотнительная резинка должна прилегать без зазоров. Проверка: закройте окно на лист бумаги. Если лист вытаскивается свободно, прижим недостаточный, зимой будет дуть.
Монтажные швы (стык окна и стены) должны быть запенены и закрыты. Если видна монтажная пена снаружи, она разрушится от ультрафиолета за год. Должен быть пароизоляционный и гидроизоляционный слои.

Стены, пол, потолок

Стены: приложите уровень (или длинное правило) к стене. Допустимое отклонение от вертикали: 5 мм на 1 м. Если больше, это дефект. Проведите рукой по стене: бугры, раковины, наплывы бетона, все фиксируйте.
Трещины в стенах допускаются шириной до 0,3 мм (усадочные). Шире, это конструктивный дефект. Трещины, идущие от угла окна или двери наискосок, могут говорить о проблемах с основанием.
Пол: пройдите по всей площади и прислушайтесь. Стяжка не должна бухтеть (глухой пустотный звук при постукивании). Бухтение означает отслоение стяжки от перекрытия. Проверьте уровень: перепады допускаются до 2 мм на 2 м для укладки ламината и до 3 мм для плитки.
Потолок: трещины, следы протечек (желтые пятна), перепады высот плит перекрытия (приложите правило). Высота потолка должна соответствовать договору (обычно 2,5-2,7 м). Замерьте рулеткой в нескольких точках.

Входная дверь

Открывание и закрывание без усилий. Замки работают, ключи подходят (обычно три комплекта). Дверь не задевает коробку. Зазор между дверью и коробкой равномерный по всему периметру.

Глазок, если предусмотрен договором. Уплотнительная резинка по контуру.

Электрика и сантехника

Все розетки и выключатели должны быть установлены и работать. Возьмите зарядку от телефона и проверьте каждую розетку. Автоматы в щитке должны быть промаркированы (какой автомат за какую линию отвечает).

Батареи: осмотрите все радиаторы на предмет подтеков. Запорная арматура (краны на батареях) должна работать. Если приемка в отопительный сезон, проверьте, что батареи теплые.
Канализация: налейте воду в каждый слив (раковина, ванна, унитаз). Вода должна уходить свободно. Осмотрите все стыки труб: не должно быть капель, влажных пятен, следов ржавчины.
Вентиляция: приложите лист бумаги к вентиляционной решетке. Если держится, тяга есть. Если падает, вентиляция не работает, это серьезный дефект.

Что делать, если нашли дефекты

Вписывайте все в дефектный акт. Чем подробнее, тем лучше: «Трещина в стене комнаты 1, длина 40 см, ширина 2 мм, от левого верхнего угла окна к потолку». Фотографируйте каждый дефект с привязкой к помещению.
Не подписывайте акт приемки, пока не составлен дефектный акт. Застройщик обязан устранить дефекты в разумный срок (обычно 45-60 дней). После устранения проводится повторная приемка.

Полчаса внимательного осмотра с фонариком и уровнем экономят месяцы переписки с застройщиком и десятки тысяч рублей на исправление чужих ошибок.

Обложка: дизайн-проект Ирины Ежовой

Сейчас читают:

Почему в ванной появляется черная плесень и как от нее избавиться навсегдаЭлектрика в квартире: почему алюминиевую проводку нужно менять и сколько это стоитТеплый пол: электрический или водяной, и в каких комнатах он реально нуженЗвукоизоляция в панельном доме: три способа, которые реально работаютПочему в советских квартирах делали антресоли и стоит ли их возвращатьРасскажите близким+Наши лучшие интерьеры с самыми острыми обсуждениями в вашем телефонеПодписатьсяБыла ли эта статья полезна?Да, полезнаНетСпасибо за отзыв!ДаНетКомментарииСохранить

СоветыновостройкиРемонт в новостройкеКак принять квартиру в новостройкеЧто обязательно проверить перед покупкой квартиры в новостройкеЧто проверить перед покупкой квартиры в новостройкепринять квартирукак правильно принимать квартирукак принять ремонтВсе тегиПодпишитесь и узнавайте о самых интересных материалах на INMYROOMПодписатьсяНажимая кнопку подписаться, Вы даете согласие на обработку персональных данных, принимаете пользовательское соглашение, политику конфиденциальности и условия акции.