Обозреватель РИА Недвижимость
Рынок жилья российских регионов, начавший 2025 год очень слабо, немного оживился во втором полугодии за счет улучшения ситуации с ипотекой, хотя рост цен на новостройки все равно оказался минимальным за последние шесть лет, рассказали РИА Недвижимость эксперты. При сохранении высокой ключевой ставки Банком России и ограничениях по семейной ипотеке в 2026 году цены на первичное жилье, по их прогнозам, вырастут лишь на 5-7%, а на вторичном рынке будет стагнация.
Ипотека медленно возвращается
Первое полугодие 2025 года на рынке жилья, как на первичном, так и на вторичном, выдалось слабым в части покупательской активности, прокомментировал ведущий аналитик компании «Этажи» Александр Иванов. Люди, по его словам, заняли выжидательную позицию: одни рассчитывали на снижение цен, другие – на резкий рост доступности рыночной ипотеки.«
"Не произошло, в итоге, ни того ни другого, но первое существенное снижение ключевой ставки ЦБ летом подогрело интерес к рыночной ипотеке и достаточно быстро привело к реализации части отложенного спроса на жилье", – отметил он.
Ведущий аналитик компании «Этажи»
В результате к концу года доля ипотечных сделок в большинстве крупных городов, по данным «НДВ Супермаркет недвижимости», увеличилась до 68-77%, что, однако, все равно на 10-15 процентных пунктов ниже, чем в прошлом году, когда работала льготная ипотека.
На сегодняшний день большая доля ипотечных сделок представлена семейной ипотекой – на нее приходится до 80% всех сделок. Доля программы выросла в последнее время на фоне ужесточения условий выдачи в начале 2026 года, поскольку все больше покупателей стремятся войти в эти сделки, объяснила руководитель департамента аналитики и консалтинга компании Елена Чегодаева.
Сделки идут
Эксперты полагают, что в результате оживления ипотеки число сделок, заключенных на рынке жилья в 2025 году, будет более или менее сопоставимо с показателями прошлого года. По данным bnMAP.pro, за январь-ноябрь 2025 года в 17 миллионниках России было заключено 237,9 тысячи сделок по приобретению жилья на рынке новостроек, что на 8,7% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Лидером роста по числу сделок стал Нижний Новгород (рост на 22%, до 5,8 тысячи сделок), Омск (+14,7%, до 1,9 тысячи сделок) и Воронеж (+7,9%, до 7 тысяч сделок). Сильнее всего сократилось число сделок в Самаре (-37%, до 2,5 тысячи сделок), Челябинске (-23,6%, до 2,9 тысячи сделок) и Санкт-Петербурге (22,8%, до 31 тысячи сделок).
Вместе с тем, декабрь на рынке новостроек, скорее всего, покажет позитивные результаты по числу сделок, так как дополнительным катализатором для покупки квартир на первичном рынке под конец года выступили объявленные ограничения по семейной ипотеке, которые начнут действовать в 2026 году, добавил Иванов.
По оценкам аналитического центра «Дом.РФ», по итогам 2025 года в новостройках России будет продано 25 миллионов (-2% по сравнению с показателем 2024 года) на 5 триллионов рублей (+5%).
На вторичном рынке, по данным Росреестра, с января по ноябрь 2025 года в России было совершено 1,29 миллиона сделок со вторичным жильем – ровно столько же, как и годом ранее.
В декабре же произошло позитивное для вторичного рынка жилья России судебное разрешение «дела Долиной» и урегулирование ситуаций, когда одна из сторон сделки находится под влиянием мошенников, отметил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.«
"Если судебная практика по похожим делам станет более понятной и справедливой, а также если государство примет какие-то меры для обеспечения безопасности сделок, это будет сигналом для покупателей. Они поймут, что более защищены от потери и денег, и жилья одновременно, и спрос на вторичку стабилизируется", – прокомментировал Луценко.
Гендиректор портала «Мир квартир»
Ранее вице-президент Российской гильдии риелторов Андрей Банников обращал внимание на то, что аферы с ведомыми продавцами вторичного жилья перемещаются из Москвы в другие города-миллионники. По его словам, в cтолице в год фиксируют около 100 случаев мошенничеств на рынке вторичного жилья (один случай на 1,5 тысячи сделок, по России — еще в два-три раза реже).
При этом за последние два месяца в Москве число мошенничеств сократилось на 20%, в то время как аферы с ведомыми продавцами переходят в регионы.
Цены росли, но не сильно
На фоне замедления платежеспособного спроса на жилье показатель роста цен на новостройки в российских городах с населением более 300 тысяч человек, по данным «Мира квартир», в 2025 году оказался самым низким за последние шесть лет. В среднем по всем городам квадратный метр первичного жилья подорожал на 10,3% — до 156,1 тысячи рублей.
Лидерами по росту цен стали Грозный, где средняя цена квадратного метра первичного жилья за год прибавила 34,9%, до 85,5 тысячи рублей, Магнитогорск (+ 33%, до 105,6 тысячи рублей за квадратный метр), Курск (26,3%, до 140,8 тысячи рублей за квадратный метр), Владикавказ (+22,2%, до 121,3 тысячи рублей за «квадрат»), а также Севастополь (+21,3%, до 250 тысяч рублей за квадратный метр).
Падение цен произошло в 2025 году в Иванове (–3,4%, до 113 тысяч рублей за «квадрат»), Махачкале (–2,2%, до 352,6 тысячи рублей). На 1,5% снизилась за год средняя цена квадратного метра в Якутске и Чите – до 175,4 тысячи рублей и 178 тысяч рублей, соответственно.
В Московской области квадратный метр подорожал за год на 6,7%, до 209,4 тысячи рублей, в Санкт-Петербурге – на 13,1%, до 290,8 тысячи рублей, в Ленинградской области – на 12,4%, до 175,5 тысячи рублей.
Города-лидеры по росту и падению цены жилья в новостройках России в 2025 году
|
Город |
Цена за кв. м, руб. |
Прирост за 2025 год |
Цена квартиры, руб. |
Прирост за 2025 год |
|
Грозный |
86 455 |
34,9% |
5 318 497 |
29,3% |
|
Магнитогорск |
105 564 |
32,5% |
5 647 213 |
37,1% |
|
Курск |
140 809 |
26,3% |
7 714 238 |
36,7% |
|
Владикавказ |
121 334 |
22,2% |
7 820 191 |
15,2% |
|
Севастополь |
249 556 |
21,3% |
12 270 768 |
19,1% |
|
Чита |
177 979 |
-1,5% |
8 481 219 |
4,0% |
|
Якутск |
175 378 |
-1,5% |
9 684 170 |
-0,2% |
|
Махачкала |
66 266 |
-2,2% |
3 526 022 |
-3,1% |
|
Иваново |
113 042 |
-3,4% |
6 749 759 |
1,1% |
|
Среднее |
156 102 |
10,3% |
8 098 677 |
10,3% |
- По данным портала «Мир квартир»
При этом разрыв цен между новостройками и вторичной недвижимостью в крупных городах России в 2025 году, по подсчетам «Циана», достиг 27%, увеличившись за год на семь процентных пунктов. Максимальная разница зафиксирована в Новокузнецке, Челябинске, Барнауле, Набережных Челнах, Тольятти – там новостройки дороже на 50-61%. Минимальные же показатели в Калининграде и Ставрополе – здесь цены в сегментах новостроек и вторички сопоставимы (превышение всего на 0,4-0,5%).
В Москве новостройки дороже вторички на 30% (+21 процентных пункта за год), в Санкт-Петербурге – на 24% (+9 процентных пункта).
Вторичное жилье в крупных городах России, по данным «Мира квартир», в 2025 году подорожало за год на 5,9% — в среднем до 124,8 тысячи за квадратный метр.
Самый сильный ценовой прирост средней стоимости квадратного метра за год произошел в Курске (+33,3%, до 132,2 тысячи рублей), Ижевске (+18,5%, до 107,6 тысячи рублей), Перми (+13%, до 118,9 тысячи рублей), Череповце (+12,9%, до 95,1 тысячи рублей) и Севастополе (+12,6%, до 192,4 тысячи рублей).
Наибольшее снижение было зафиксировано в Новокузнецке (–4,6%, до 93,2 тысячи рублей за квадратный метр), Краснодаре (–3,3%, до 133,6 тысячи рублей), Архангельске (–2,9%, до 107,7 тысячи рублей), в Московской области (–2,7%, до 107,5 тысячи рублей), Мурманске (–1,9%, до 108 тысяч рублей), Сургуте (-1,5%, до 122,6 тысячи рублей за квадратный метр).
В Москве аналитики «Мира квартир» зафиксировали рост средней стоимости квадратного метра на вторичное жилье на 9,3% — до 382,4 тысячи рублей, в Санкт-Петербурге — на 12%, до 232,6 тысячи рублей, в Сочи всего на 1,7% — до 308 тысяч рублей.
Города-лидеры по росту и падению цены на вторичное жилье России в 2025 году
|
Город |
Цена за кв. м, руб. |
Прирост за 2025 год |
Цена квартиры, руб. |
Прирост за 2025 год |
|
Курск |
132 177 |
33,3% |
7 405 485 |
34,6% |
|
Ижевск |
107 597 |
18,5% |
5 442 725 |
17,0% |
|
Пермь |
118 932 |
13,0% |
6 215 355 |
12,8% |
|
Череповец |
95 124 |
12,9% |
5 513 429 |
11,0% |
|
Севастополь |
192 371 |
12,6% |
9 411 730 |
6,9% |
|
Сургут |
122 560 |
-1,5% |
7 056 631 |
-0,5% |
|
Мурманск |
107 954 |
-1,9% |
5 405 126 |
-0,8% |
|
Московская область |
147 503 |
-2,7% |
7 536 673 |
-8,0% |
|
Архангельск |
107 659 |
-2,9% |
5 396 446 |
-1,7% |
|
Краснодар |
133 599 |
-3,3% |
7 015 634 |
-2,2% |
|
Новокузнецк |
93 249 |
-4,6% |
5 054 448 |
-5,2% |
|
Среднее |
124 833 |
5,9% |
6 650 839 |
5,6% |
- По данным портала «Мир квартир»
Юг России
Если говорить о регионах, в которых в 2025 году наблюдались наиболее яркие негативные тенденции, можно выделить юг России, прежде всего, Краснодарский край, который на фоне высоких ставок по ипотеке двигался в сторону сокращения спроса при удержании высоких цен, прокомментировала гендиректор агентства недвижимости «Городской риелторский центр» в Сочи Юлия Усачёва.«
"В сегменте новостроек значительная часть сделок проходила только там, где удавалось снизить нагрузку за счёт субсидий", – добавила эксперт по недвижимости агентства "Оникс-Недвижимость" Марина Мальцева.
Эксперт по недвижимости агентства «Оникс-Недвижимость»
В Сочи, по словам Усачевой, негативные тенденции на рынке жилья проявились особенно резко. Объём сделок на первичном рынке города снизился более чем в два раза, а за первые восемь месяцев падение достигло почти 60%.«»Предложение тоже просело: лотов со сдачей в 2025 году стало меньше на треть, апартаментов — почти в полтора раза. На рынке усилился перекос в пользу корпусов на завершающем этапе, а новых стартов мало. Это формирует долгий дефицит готового продукта и удерживает цену даже при низкой сделочной активности», – прокомментировала Усачева.Гендиректор агентства недвижимости «Городской риелторский центр» в Сочи
На вторичном рынке Сочи, по ее данным, количество сделок в 2025 году упало примерно на 40–50%. Покупатели теперь тратят больше времени на выбор и жёстче считают бюджет, объяснила она.
Дефицит спроса и избыток предложения, по наблюдениям председателя правления строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Игоря Мищенко, наблюдался в 2025 году и в Краснодаре.
«При сохранении текущих темпов продаж реализация всех имеющихся у краснодарских застройщиков объектов займет более трех лет», – оценил он.
Дальний Восток
Несколько особняком в России в последние годы стоит рынок жилья на Дальнем Востоке, огромную поддержку которому оказывает льготная дальневосточная ипотека со ставкой 2%.«
"С помощью этой программы в 2025 году приобреталась примерно каждая вторая квартира в новостройках региона. Она обеспечила сохранение спроса даже в условиях общего охлаждения ипотечного рынка", – рассказал коммерческий директор "Главстрой Регионы" Алексей Артошин.
Коммерческий директор «Главстрой Регионы»
Вместе с тем, к примеру, рынок Владивостока все равно показал снижение числа сделок на 10% (до 6,3 тысячи лотов в сделках) по сравнению с 2024 годом, привела данные основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
В течение 2025 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках региона была ниже среднероссийского уровня и составляла порядка 160-165 тысяч рублей. По итогам 2025 года рост цен на новостройки Дальнего Востока составил примерно 5-7%, что ниже среднероссийской динамики, рассказал Артошин.
Новые регионы
В новых регионах России, прежде всего в наиболее активной с точки зрения развития рынка жилья, Донецкой народной республике, существенный рост в сегменте новостроек в 2025 году показал Мариуполь. По данным компании Dominanta, за прошедший год число новостроек в городе увеличилось почти в три раза – с пяти проектов в декабре 2024 года до четырнадцати в декабре 2025. За прошедший год стоимость квадратного метра выросла на первичном рынке на 22%, до 176,5 тысячи рублей.
В Донецке, по данным члена Национального совета Российской гильдии риелторов в ДНР Владимира Нешко, строятся только два новых проекта, в которых цена за квадратный метр стартует от 180 тысяч рублей и доходит до 200 тысяч.
«Если же рассматривать вторичный рынок ДНР, то после завершения льготной ипотечной программы спрос на жилье и цены на него начали снижаться», – сказал Нешко, добавив, что многие общероссийские тренды пока обходят рынок жилья новых регионов стороной.
В Запорожской области, по словам члена Национального совета Российской гильдии риэлторов в Бердянске Олега Фурсова, на сегодняшний день отсутствуют новостройки, доступные к приобретению. На вторичном же рынке, по его словам, спрос существенно превышает предложение, а цены вошли в диапазон 50-180 тысяч рублей за квадратный метр.
«Стоимость вторичного жилья, по моему мнению, достигла своего пика и в ближайшее время вряд ли поднимется выше отметки 200 тысяч рублей даже для эксклюзивных предложений», – констатировал он.
Все решит ставка
Ситуация на рынке жилья регионов России в 2026 году, по словам экспертов, будет во многом зависеть от дальнейшей политики Банка России по ставке.«
"Если ЦБ не снизит ключевую ставку или будет снижать ее очень медленно, то по итогам следующего года рост цен на новостройки в регионах России снизится еще больше, его будет поддерживать только дефицит предложения, поскольку объемы строительства продолжат сокращаться", – дал прогноз Луценко.
Гендиректор портала «Мир квартир»
При условии, что до середины года ставка ЦБ будет до середины года держаться на уровне 15-16%, ипотечные ставки будет для большей части рынка практически не подъемными, добавила Чегодаева. Это приведет к стагнации продаж в массовом сегменте и замедлению выхода новых объемов на рынок.
Кроме того, спрос на первичном рынке будет напрямую зависеть от того, какие еще ограничения будут введены по семейной ипотеке и как быстро сократится разрыв в льготных и рыночных ставках по ипотеке, добавил Иванов. По оптимистичному сценарию возможно просадка спроса на 5-10%, при пессимистичном прогнозе — 15-20%.
В таких условиях средние цены на новостройки, по прогнозам президента Российской гильдии риелторов Артемия Шурыгина, в 2026 году вырастут лишь в пределах 5–7% при условии сохранения базовых параметров льготных программ. Вторичный же рынок, по его мнению, покажет более слабую динамику – от стагнации до 3–4% роста в большинстве городов.
